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En estos últimos 13 años, el Pro, en el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, ha llevado adelante la mayor privatización de tierras públicas de la ciudad. Con más de 500 hectáreas privatizadas, entre ventas y concesiones, casi cuadruplica lo que se privatizó en los primeros años de los ´90, la llamada década neoliberal.

Las privatizaciones se concentran en el entorno ribereño de la Costanera Norte y no se frenaron por la Pandemia. En julio se realizó el Concurso de Ideas y Proyectos para avanzar con la venta del predio conocido como Costa Salguero y se adjudicaron las concesiones de la primera etapa del Distrito Joven correspondiente al polo gastronómico que se encuentra hacia el norte de la ciudad, pasando aeroparque.

El paso a paso de la especulación inmobiliaria como artífice del Parque de la Innovación

La Asociación Civil denominada Tiro Federal históricamente ocupó 17 hectáreas ubicadas sobre Libertador, al lado del CENARD y frente a la cancha de River Plate. Esta propiedad pertenecía a la ciudad. En el año 2016, el GCBA decidió cambiar “balas” por “ideas” y recuperar estos predios para transformarlos en el Parque de la Innovación, con la aspiración de que se convirtiera en el Sillicon Valley porteño. Esto, como parte del comienzo de la liberación de las tierras de clubes y centros deportivos, próximas al borde costero para la explotación inmobiliaria de alta gama, como parte del plan de extensión del modelo de urbanización de Puerto Madero hacia el norte.

Una vez recuperado el predio, el GCBA avanzó con su venta autorizada por la Ley N° 5.558 del año 2016. Esta ley dividió el predio en tres polígonos (Polígono A, B y C). En el Polígono A, se autorizó la construcción de edificios de 100 metros de altura y una superficie a construir de 150.000 m2. En el Polígono C se autorizó la construcción de edificios con una altura de 37 metros para conformar el Parque de la Innovación.

  1. Acuerdos con la Asociación Tiro Federal Argentino: El primer paso para recuperar el predio fue lograr que el Tiro Federal aceptara entregar las tierras. Luego de negociaciones, con la aprobación de la Ley N° 5.940 (2017), la Ciudad les terminó cediendo un predio de 13 hectáreas en la Costanera Norte en forma gratuita por 75 años, les permitió desarrollar un polo gastronómico y además se comprometió a construirles un nuevo edificio y equiparlo, lo que nos va costando por ahora, más de 850 millones de pesos. La ciudadanía pretendía que los predios del Tiro Federal se transformaran en un gran parque público. Esto no sucederá, pero además se perdieron más espacios verdes con la entrega de estas hectáreas de la Costanera Norte para explotación exclusiva de la Asociación Civil.
  2. La venta del Polígono A a la familia Werthein en cuotas: El 20 de noviembre de 2018, el Polígono A se vendió por 151,5 millones de dólares a los representantes del fideicomiso financiero privado Buenos Aires Landmark, inversores de la familia Werthein (La Caja de Ahorro y Seguro, entre otros) y la familia Sielecki. Cabe destacar que Gerardo Werthein, miembro de la familia ganadora de la subasta, es el presidente del Comité Olímpico Argentino (COA).

El valor de venta correspondió a un valor de incidencia del suelo con relación a la capacidad constructiva del predio de 1000 dólares por m2 a construir. Antes de realizar la subasta pública, se votó en la Legislatura la Ley N° 6.037 que por primera vez autorizó el pago parcial o diferido de los inmuebles públicos que se venden por subasta. En este caso, los compradores tuvieron 24 meses para pagar la totalidad del precio. La ciudadanía porteña financia la propia venta de sus tierras.

  1. Toma deuda pública para sostener la venta de tierras en cuotas: La Ley 5.558 establecía que el 20% del producido de la venta del Polígono A debía destinarse para la urbanización de las villas 31 y 31 Bis (Barrio Carlos Mugica). El 80% restante debe ser destinado para obras de infraestructura y equipamiento urbano del Parque de la Innovación (Polígono C).

El Estado Nacional le transfirió a la Ciudad los predios donde se encuentra el Barrio Carlos Mugica por $1.276 millones de pesos. Si bien este monto representaba el 20% de la venta del Polígono A, como la Ciudad vendió en cuotas el predio, debió tomar deuda pública para pagar este monto.

La sociedad porteña no sólo financió la venta de sus propias tierras, sino que además se endeudó para afrontar costos que debía absorber con el dinero de dichas ventas. Los intereses de la deuda los paga la ciudad en vez de que sea el privado el que pague los intereses del financiamiento.

  1. Réplica del modelo de urbanización de Puerto Madero: En los ´90, se dijo que resultaba necesario avanzar con la venta de tierras públicas y habilitar la construcción de Puerto Madero para financiar viviendas sociales y equipamiento de salud y educación en el resto de la ciudad. Luego de treinta años ni un solo peso fue destinado a dichos fines. El dinero obtenido de las ventas fue reinvertido en el propio barrio de Puerto Madero. La ciudad le devolvió el dinero a los compradores de las tierras públicas en inversiones de infraestructura y espacio público. La totalidad del aumento de valor del suelo por estas intervenciones estatales fue capturada por los nuevos dueños de la tierra.

En el Parque de la Innovación se repite la misma historia. Acá ya no hace falta mentir. La propia ley deja en claro que el 80% de la venta del Polígono A se destinará a la infraestructura del Parque de la Innovación que será un emprendimiento inmobiliario privado.

  1. Del Sillicon Valley a oficinas para co-working: En febrero de este año, la Unidad de Proyectos Especiales Parque de la Innovación (a cargo de Ignacio José Stegmann) decidió empezar con la venta de predios del Polígono C. En el mes de agosto se vendió la primera parcela del Polígono (Parcela 1) a Sancor Seguros por un monto de 11,9 millones de dólares. Esta parcela tiene 1800 m2 de superficie y está permitido construir 16 mil m2 (aproximadamente 12.800 m2 vendibles). Nuevamente, se autorizó al privado a pagar el precio de la tierra en cuotas durante 24 meses.

Cuando se creó el Parque de la Innovación se declaró que sería para posicionar a la ciudad como centro urbano que impulse la ciencia y la tecnología, la generación, atracción y desarrollo de la innovación, del conocimiento y del talento. Estos objetivos magnánimos se fueron perdiendo en el tiempo y el GCBA sólo exige que este inmueble sea destinado para el “co-working”, “space as a service” y “fly desk”.

  1. El arte de vender tierra pública a precios inferiores del mercado. El lunes 24 de agosto se vendió la Parcela 1 del Polígono C por 925 millones de pesos (11,9 millones de dólares al cambio oficial de dicha fecha $/usd – $77,75). También, en dicha fecha una UVA del BCRA era equivalente a $57,03. Por lo tanto, podríamos decir que la Parcela 1 se vendió a 16.223.478 UVAs. Si dividimos esta cantidad por los m2 vendibles de la parcela, aproximadamente 12.800 m2, se podría afirmar que el valor del suelo en UVA por m2 vendible fue de 1267 UVAs.

Este valor resulta 40% inferior al valor de incidencia del suelo en UVAs que estableció el GCBA para el predio en cuestión (2122 UVAs por m2) en el marco impositivo de la Ley N° 6.062, que resulta ser un buen indicador de los valores del mercado.

En concreto, el GCBA habría percibido 624 millones de pesos más con solo atenerse a los propios valores de incidencia del suelo que fija para el cobro del impuesto a la plusvalía inmobiliaria (llamado Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable).

La ciudad vende por debajo del precio de mercado y vende cuando el predio sin infraestructura sale más barato. Si tan solo la ciudad esperara a realizar la infraestructura para luego vender, el precio de la tierra sería otro.

Esta acumulación de beneficios (ventas en cuotas, prematuras, por debajo del precio de mercado, violando los fines del Plan Urbano Ambiental dado a la tierra pública) para los privados, quienes así se apropian y explotan los inmuebles públicos, es la culminación de la política, entendida como el arte de transformar lo público en privado, que orienta a la gestión de Rodríguez Larreta.

Por Jonatan Baldiviezo y María Eva Koutsovitis

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